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物业费的定义,收取的基本条件有哪些规定

2018-06-11 16:36 伊犁晚报  

摘要:随着人类向城镇聚居,已经由过去传统的独门独院单一所有权,向多个业主对同一个物业享有占有、使用、受益、处分的权利转变。《中华人民共和国物权法》将其定义为“建筑物区分所有权”。通俗讲,就是业主所取得的私密、封闭的起居空间,属于业主的专有部分。除此之外,形成总体建筑物相邻结构的部分都属于全体业主共有。

随着人类向城镇聚居,已经由过去传统的独门独院单一所有权,向多个业主对同一个物业享有占有、使用、受益、处分的权利转变。《中华人民共和国物权法》将其定义为“建筑物区分所有权”。通俗讲,就是业主所取得的私密、封闭的起居空间,属于业主的专有部分。除此之外,形成总体建筑物相邻结构的部分都属于全体业主共有。

业主在获得居住意义上的专有空间产权所有权的同时,还获得了为形成建筑结构或满足居住舒适度以及生活必需的大量处于共同持有部分的“持分权”。这种持分权也就衍生了对物业共同事务的成员权和共同承担的法定权利与义务。因此,从法理来讲,产生对居住区这部分共有部分与共同事务的正常运行、维护、保障等必然需要一笔费用。

那么,这笔费用由谁承担?回答当然是业主。因为业主是权利人、受益人。

在日常生活中,很多业主普遍认为,物业公司提供服务,业主支付费用,物业费就是业主支付给物业公司的服务对价。其实,这种观点既不符合法理,也不符合实际。根据《物权法》和2009年最高法院公布的物业服务纠纷司法解释,明确指出,物业费是指业主因维护共有物业而筹集的资金,与《物业管理条例》规定的物业服务费,两者的法律意义是完全不同的,物业服务费是业主向物业服务人支付的劳务对价。当前,物业纠纷大部分是物业费的纠纷,而所有物业费的纠纷都与分不清这两个概念有关。弄清楚物业费与物业服务费,才能理顺物业管理的一系列难题。

目前,根据《物权法》规定,即便小区在业主自行管理的情况下,所有的管理费用都由全体业主分摊,并不会因为没聘请物业公司,业主就能不交物业费。另外,《物业管理条例》也规定,业主的义务之一就是按时交费。这里并不涉及物业公司,也不以物业服务合同有无约定为前提。这就表明,业主交物业费,并不是购买物业企业的服务,而是业主承担区分所有建筑管理责任的方式与义务。

“物业费”是物业管理中最基础的问题之一,在业主明确了定义后,回答小区物业服务费收取的基本条件就比较容易。目前,国家发展改革委、建设部发布的《物业服务收费管理办法》规定了物业费由服务成本、法定税费和物业管理企业的利润组成。服务成本包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其他费用等9大类,是构成物业费的最主要部分,而物业公司的利润只是物业费中的一小部分。综上所述,物业费不是物业企业的劳务对价,不是物业公司的营业收入,而是业主的共同财产。伊宁市物业服务行业协会(宣)

责任编辑:陈新梅

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